上海和深圳哪个更发达 北上广深谁最弱

上海和深圳哪个更发达

我的家乡是上海，我认为上海比深圳发达。这两个城市都位于中国南方，彼此毗邻。但两者在经济发展、交通运输、人力资源等方面存在诸多差异。上海有着悠久的历史，可以追溯到3000多年前，而深圳在1979年才成为一个城市。在经济发展方面，上海的GDP在中国所有城市中排名第一，而深圳排名第二。而且，上海的人均GDP远远高于深圳。

此外，服务业在上海经济中所占比重也比深圳大。在交通方面，上海拥有广泛的公共交通系统，包括地铁、公共汽车、出租车等。这比深圳发达多了，私家车是深圳的主要交通工具。更重要的是，上海有两个国际机场，而深圳只有一个。

在人力资源方面，上海有许多受过良好教育的人，因为它是许多大学和学院的所在地。深圳也有一些大学，但它们不如上海的大学那么有声望。此外，上海拥有大量的外国居民，而深圳则很少。总而言之，我认为上海在历史、经济、交通和人力资源方面都比深圳发达。当地，上海也比广州发达得多。

作为中国最发达的城市，上海也是一座美丽的城市。然而，广州比上海更美丽。上海有许多摩天大楼和现代建筑，令人印象深刻，但是广州也有很多高楼大厦。此外，广州还有许多古老的建筑和寺庙。这些建筑历史悠久，非常有趣。广州的气候比上海好得多，夏天不那么热，冬天不那么冷，广州的空气质量比上海好。

此外，广州还有很多公园绿地。人们可以去这些公园放松身心，享受新鲜空气。广州的街道上也有很多树，这使得广州成为一个生活非常舒适的城市。当然，每个城市都有自己的优势。上海是一个工作和学习的好地方，而广州是一个居住的好地方。

当然，深圳也有一些劣势，第一点是治安不如上海。第二点是，深圳的历史遗迹和文化遗产很少，热爱历史文化的人在那里可能会感到无聊。从上面所提到的，我们可以得出这样的结论：上海和深圳、广州都有各自的优点和缺点。人们可以根据自己的需要和喜好选择最适合自己的。

北上广深谁最弱

种种迹象显示，北上广深的限购政策在房产税出台前，很难取消。这四个城市对外来人口都有比较强的吸引力，也汇聚了巨额财富。那么，相比之下，4个城市的楼市哪个最有前途，哪个风险最小？

1、北上广深对人口吸引力比较

北上广深，各有多少人口？下面我列一个表格，将四个城市到2013年底的手机用户数、在校小学生人数和官方公布的人口数字做一个对比，就可以看出破绽了（单位均为万，广州未公布2013年手机用户数字，系根据2012年、2011年数字推算）。

城市手机用户小学生人口数

北京337478.92115

上海320179.32415

广州340086.01293

深圳255473.01063

在四个一线城市中，广州房价相对较低，广东超生的家庭可能略多一些，所以小学在校生跟实际人口比例会略高。但即便如此，广州也不可能只有上海一半的人口。由于深圳警方承认，深圳实际管理人口超过1800万。那么，我们根据深圳1800万人和上海的2415万人推算（假设上海没有瞒报），北京应该有2400万人口，广州应该至少有2100万人口。

在2013年年报中，北京称自己在过去一年中，增加了45.5万人口；上海称增加了35万人口；深圳说只增加了8.15万；广州对人口增量秘而不算，但根据六普数字推算，官方的认可的人口，在过去两年中只增加了23万人，每年仅仅11.5万而已。这其实也不对，因为深圳仅2013年就增加了3万多小学生，广州则增加了3.7万，他们的总人口不可能只增长了8万和11.5万。所以，我的结论是，这四个城市每年增加30到60万人应该是常态。

但如果你观察过去十多年“在校小学生人数”这个指标，就会发现深圳和北京人口增长最快，上海次之，广州最慢（2013年开始有所加速）。最近三年中，北上广深“小学生在校人数”的累计增幅分别是：北京16%，上海8.6%，深圳12.3%，广州4.9%。

2、四个城市的房屋供应量

在合法房屋供应量上，四个城市差距巨大。北京和上海处于第一层次，市场之大非常惊人；广州处于第二层次，但仍然明显低于天津、重庆；深圳的供应量非常小，竟低于无锡和佛山，比东莞略高。

在统计新建房屋规模时，有两个口径：一是“房屋面积”，它包括了所有合法建筑，比如公共设施、保障住房、各种商品房等；二是“商品房面积”，仅指用于出租和出售的写字楼、住宅、商铺等。但所有的官方统计，都没有包括小产权房，和所谓的违法建筑。

2013年，北京房屋施工面积为2.15亿平米（其中住宅9469万平米），竣工面积是3990万平米（其中住宅是2155万平米）。其中商品房施工面积是1.39亿平米（其中住宅是7407万平米），商品房竣工面积是2666万平米（其中住宅1692平米）。

2013年，上海房屋施工面积是2.9亿平米，竣工6274万平米；其中商品房施工面积1.35亿平米，竣工面积2254万平米，其中竣工的商品住宅是2016万平米。

2013年，广州商品房施工面积是8939万平米，其中商品住宅5474万平米；竣工面积1141万平米，其中商品住宅710平米。但从广州统计局网站2012年和2011年数据看，广州2013年房屋总施工面积在1.3亿平米以上，竣工总面积接近3000万平米，住宅约1000万平米。

深圳没有公布房屋施工总面积，只公布了商品房的数字：2013年，商品房施工面积为4003万平米，其中商品住宅2608万平米；竣工商品房354万平米，其中住宅196万平米。

从上述数字可以看出，深圳2013年竣工的商品房住宅的面积只有广州的28%，北京的12%，上海的10%！正在施工的商品房总面积，深圳是广州的45%，北京的29%，上海的30%。也就是说未来几年深圳新房供应量会有所增大，但仍然体量偏小。从长远看，由于深圳土地接近枯竭，只能靠城市更新释放土地，新房供应量不太可能放大很多。

深圳的房屋供应不仅无法跟北上广相比，也无法跟很多二线城市相比。2013年深圳竣工商品房总面积，只有无锡的三分之一，苏州的五分之一，佛山的一半多一点而已！

那么多深圳人，这么少的住宅供应量，大家都住在哪里？城中村，农民建的违法建筑！深圳在2011年年底，曾经对违法建筑做过一次调查，当时见报的数字是：有违法建筑达到37.94万栋，建筑面积高达4.05亿平方米，是全市总建筑面积的49.27%。

深圳是全国违法建筑体量最大的城市，正是这些城中村、小产权房，成为深圳天然的廉租房，承载了来自全国各地的千万草根，也提升了整个城市的竞争力。试想一下，如果深圳完全靠商品房，怎么可能容纳1800万人口，房价怎么还能比北京上海低这么多？！

3、四大城市的住宅存量

到2012年年底，上海房屋总量为10.5亿平米（不含违法建筑），其中住宅为5.6亿平米。如果加上2013年新增的各类住宅约3000多万平米，接近6亿平米。而上海官方常住人口为2415万，即便我们以2800万来做分母，人均住宅面积已经达到21平米。如果按照上海每年新增60万人算（官方公布的数字是35万），人均25平米，每年新增住宅1500万平米即可，目前上海每年各类住宅供应量超过3000万平米。即便考虑到投资需求，住房改善需求，在四大城市里，上海的供应也略显宽裕。

到2012年年底，广州官方公布的住宅面积是2.2亿平米左右，加上2013年新增的1000万平米，大概是2.3亿平。但别忘了，广州跟深圳一样，有大量违法建筑。深圳公布的违法建筑总量是4亿平米，广州说是1亿。这个数字大可怀疑，因为广州全市总面积相当3.5个深圳，原住民比深圳多N倍，即便怎么低估，广州的违法建筑也不可能少于2.5亿平米，其中住宅用途不低于1.8亿。这样，广州的住宅总量至少在4亿平米以上。如果广州有2100万人，人均面积也接近20平米了。目前广州每年新增各类住宅1000万平米，大约可以容纳50万人生活。但如果考虑到改善性需求，略显不足。

深圳住宅存量我没有查到。从目前深圳自己承认的4亿平米违法建筑看，即便打7折也有2.8亿平米是住宅（厂房占了相当比例）。如果合法住宅面积有2亿平米，总量也有4.8亿平米。假如实际生活的人口是2000万，人均也已经达到24平米，比上海还宽敞。但违法建筑多是高密度的城中村、握手楼，卫生、治安都非常差，所以只有要可能，其中的住户会尽量迁出，或租住正式的小区，或者购商品房。而深圳的商品房供应量非常小，这种情形已经持续15年以上，而且根本无法改变。

由于深圳实现了全市土地国有化，违法建筑只能向空中发展，很难铺摊子了，所以未来深圳违法建筑的增量将下降。即便深圳每年新增500万平米的住宅（约是2013年的两到三倍），按照人均20平米，也只能解决25万人口增量的需求。而深圳自建立特区以来，平均每年新增人口在55万人左右。

北京住宅存量的准确数据，我没有查到，但1978年以来竣工的住宅总量是4.4亿平米，这在北京2012年年鉴上可以查到。所以，如果加上历史遗留下来的住宅，总面积肯定超过5亿，甚至超过6亿平米。即便按照5亿平米，人口按照2500万计算，人均都达到了20平米。2009年以来，北京每年新增住宅竣工总面积都在2000万平米以上，可以应付每年增长100万人口。但如果考虑到投资性需求、住房改善需求，则显不足。

2013年，全国商品房屋施工总面积是66.6亿平米，四个一线城市占了4.03亿平米，大约占6%。四个城市的总人口大约是8000万，占全国城镇人口的11%。应该说，一线城市住房供应量相对于实际人口，比例是偏低的。（当然，这反过来说明全国的供应量都比较高）

下面是一些省会城市，2013年房地产投资占本省比例，商品房施工面积占本省比例，以及人口占本省比例的对比：

城市投资占比面积占比人口占比

西安71%61%23%

武汉58%39%18%

成都55%47%18%

昆明52%42%14%

长沙44%31%11%

郑州38%27%10%

福州34%26%20%

沈阳34%28%19%

杭州30%23%16%

合肥28%26%13%

南宁26%24%14%

从上表可以看出，不少省会城市房屋供应量（施工面积）占比，都是其人口占比的两倍。即便剔除非农人口，房屋供应量占比也是超过人口占比的。从这个角度看，不少省会城市楼市风险比一线城市大，这是毋庸置疑的。

4、结论

很显然，如果考虑到投资性需求、住房改善性需求，四大“一线城市”的楼市多呈现供不应求的态势。从目前数据看，只有上海似乎接近于平衡点（这个尚需更多数据来验证）。

相比于多数省会城市，一线城市供应量（主要指商品房施工面积）占全国比例，跟其人口占全国比例相比，尚属偏低，因此楼市风险都不大。特别是深圳，合法房屋供应量非常有限，外来人口拥有自有房屋的比例也最低，加上自然环境最好，经济有活力，因此风险应该是最低的。

北京上海由于能最大限度获得国家的政策，拥有最好的发展机遇，考虑到这个因素，楼市风险也非常低。我甚至认为，未来京沪房价赶超香港只是时间问题，当然，前提是十八届三中全会确定的改革措施获得落实。

我在其他文章中曾经分析过，过去13年中国城市资金争夺战，广州是最大的输家。但由于家底厚，目前广州仍然是资金第四城，比深圳略少，大概是天津、重庆、成都、苏州这一量级城市的1.5倍左右。所以，广州楼市应该是一线城市里最弱的，但比起其他二线城市，仍然会有比较明显的优势。